​日本无人居住的“鬼屋”，农村空心化与超低价售房的背后

日本无人居住的“鬼屋”，农村空心化与超低价售房的背后

在日本各地的城市中，有越来越多被遗忘的破旧房屋，而它们被称为“鬼屋（Ghost）”。然而，尽管名称和外观通常令人毛骨悚然，但这些并不是在日本兴盛的鬼怪文化下需要驱魔的鬼屋。相反，鬼屋，或日本人所称的“akiya”，是指无法通过拆除或转售来脱手的废弃房屋。随着城市化的进行和人口由农村向城市的不断转移，这一现象对农村和小城镇的影响最为严重，鬼屋的过剩促使一些地方想出创造性的解决方案来解决这个问题。

编辑：Gopnik

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为什么房屋废弃

近年来，日本的人口数据一直处于不断下降的轨道上。快速老龄化的社会，加上低出生率和几乎不存在的移民，使日本走上了人口大幅收缩的道路。2018 年人口减少了了 449,000 人，这是自 1968 年有记录以来的最大降幅。人口普查数据显示，自 2010 年以来日本总人口减少了近 100 万人。

但是除了人口之外，影响最大的因素是被成为“单极社会pole society”的现象。在这种现象中，出生率较高的较贫穷的农村和县镇将居民流失到经济强大但出生率较低的大都市，如东京和大阪。而新流入大城市的人口在大城市的生活环境和经济基础下，生育率会不可避免地降低。长期低出生率，预估将使日本预计到 2065 年将失去三分之一的人口。

与此同时，随着城镇和农村留守的老年居民搬到养老院或死亡，他们的房子将传给他们的继承人。然而现在越来越多地居住在日本主要城市的年轻一代，除了缴纳所需的财产税外，通常对继承或维护家庭在农村深处的祖屋没有兴趣。在很多情况下，官方亦无法找到或确定适当的继承人，从而使房屋的命运处于不确定状态。

结果，越来越多的房屋被遗弃，在此过程中变得杂草丛生和破败。截至 2018 年的政府统计数据认为，日本 13.6% 的房产是鬼屋。换句话说：到 2040 年，日本废弃房产的总面积估计与奥地利的土地面积相等。这对地方政府如何处理这些财产提出了挑战。与其他国家相比，日本法律不允许市政当局快速获得征用权，而是让政府试图追踪并与缺席的继承人进行谈判。即便在当地法律授权城镇拆除废弃房屋的情况下，市政当局也往往会因相关成本而犹豫不决，从而将建筑物浪费掉。

因此，对于房屋所有者而言，在鬼屋状况恶化之前，速度为鬼屋寻找到合适买家进行接盘是关键。“有必要在 [房屋] 空置后尽快出售，”非营利性故乡支持中心的主席北山说，该中心致力于将空置房屋与日本中部地区福井县的买家进行匹配。“购买空置房屋时，装修和改建成本是不可避免的，”他说，这些成本通常被认为是潜在购买者的重大障碍。但是，如果在闲置和无人看管之前尽早购买房屋，则可以大大降低这些成本。尽管如此，说服买家购买鬼屋仍是一项艰巨的挑战，导致城镇设计出创造性的解决方案，旨在解决空置房屋和人口数量下降的问题。

比如，在东京的丰岛区，当地政府采取了10万-20万日元（921-1843美元）补贴鬼屋改造的政策。在兵库县，符合一定条件的人可获得高达基本改造费用一半的补贴。这些补贴旨在鼓励年轻居民购买不想要的鬼屋，但通常要求房主必须在一段时间内居住和维护他们的房屋才能获得购买资格。

距离东京两小时车程的奥多摩镇曾因为其免费赠送房屋的政策在2018年成为了国际新闻。当然，免费赠与是有条件的。接收人必须满足一定的年龄要求，并且至少有一个 18 岁以下的孩子才有资格获得免费赠与。可以很明显地看出，日本地方政策不仅希望能够促进空置房屋的利用，也希望能试图提升生育率的上升。除此之外，一些城镇，比如东京郊区的横须贺，运营着专门出售鬼屋的网站，有的房产售价仅为 5,400 美元。在岐阜县，地方官员协商将鬼屋捐赠给市政当局，由市政府工作人员维护，并转售以吸引年轻居民。但通常这些廉价房屋和免费赠予都是具有相应的条件和附加条款的。

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这是一场博弈和责任转移

可以说，现实同表面上看起来出入很大，新加坡的一家房地产交易公司在一篇文章中指出了日本的这一“噱头”背后的以下要点：

1.要明白这是一种转移成本的方式，而不是免费赠送做慈善。

要维护甚至拆除老房子的成本很高，还有很多房产因为法律问题不能随便拆除，而任由房屋腐烂也会造成病虫害等生态问题。因此，对日本政府而言，以低廉的价格出售甚至“赠与”，其实就是将房屋维护的成本和责任转移给接盘者的方式。一旦你买了房子，房子的任何问题都落到了你身上，如果房子引发了生态危害问题（老鼠白蚁），或者被用于犯罪活动，那么你就是责任人。作为交换，政府可能会减免征税，但通常买家不会在这场交易中占便宜。

2.强迫性的资格要求

对于日本银行和地方政府而言，他们的重点是要振兴村庄，而不是便宜抛售资产。因此，他们往往会对买家施加条件。比如，如果只是持有旅游签证或长期居留签证，则无法满足永久搬入房屋的条件。有一些农村地区还要求买家成为农民——这并不意味着在院子里种几个西红柿装饰意思一下，而是要以农业为主要收入来源。或者，你需要为当地的事业和基础设施发展做“贡献”，总之，这些房子并不像想象的那样“便宜”和“免费”。

3.日本的房屋倾向于“报废重建”

一般而言，翻新旧房屋在日本并不常见（即便这种现象正在发生）。更常见的是废弃或任由现有的老房子倒塌然后再重建。日本的轻质结构房屋在缺乏维护和居住的情况下很可能在20、30年内变得一文不值（不是土地），因此，真正的价值来自于土地，而房屋本身往往就是累赘。因此，同中国广大乡村的情况类似，老房子在实际中可能并不适合居住。它们往往有着过时的空间功能安排、狭小的格局、很差的隔音保温效果、屋顶漏雨、结构脆弱、容易滋生病虫害、房屋所在的当地社区环境不佳等等系列问题。因此，重建房屋往往是必须的，但这是一笔不菲的开支。即便如此，还需要相关的许可证、设计和施工标准的限制，如果不了解地方的相关法律政策，事情可能会变得更加复杂。

4.可能需要缴纳超过房屋价值的税款

比如说，房产交易涉及一项印花税（初始登记税），价格是土地价值的2%。那么，即便房屋本身以500美元的低廉价格交易，但土地的价值可能是房屋价值的许多倍，因此需要缴纳的土地税仍然是会相对较高，超过房屋交易价格。

5.购买乡间房屋可能会影响购买公寓的资格

所谓的公寓就是我们一般概念里最普遍的中国的城市高楼里的商品房。如果一个人购买了一栋位于稻田中的小屋，那么为此付出的代价可能是会影响购买公寓的资格，或者无法申请有补贴的廉租公寓等。因此，对于年轻人来说，包括海外的潜在购买者，一上手就选择乡间小屋恐怕不是个好选择。

6.日本农村不是你在电影里看到的日本

有日本的亲历者这么评论，农村里的生活基本完全不可同城市相比：

由于老龄化，日本的农村如今主要就是老年人在居住生活，而且几乎没有可及的便利设施，你可能会发现离最近的商店和酒店有数小时的车程，没有公共交通工具；你坐在的房屋被一片萧瑟和寂静所围绕，最重要的是，它几乎肯定是一种贬值资产，即你在其上投入花费的钱肯定得不到相应补偿，除非要亲自长期居住，否则对大多数人来说这不是一件合适的现实性选择。

但同中国今天的情形类似，有一些有钱有闲的城市人群对于重新返回乡下农村，去安静小城镇生活情有独钟。对于片形秀夫这样的买家来说，购买鬼屋的机会实在是太好了，不容错过。他在一封电子邮件中写道：“当时我正在考虑搬家，所以当我去看房产时，我立即决定买下，因为我喜欢这个地区和房子的氛围。”

Katagata 于 3 月在宫城县的一个偏远地区购买了自己的房子，他承认在翻新他的鬼屋时遇到了挑战，包括木质支撑梁和柱子的损坏，结构和内饰都需要更换或重新翻修，以及荒废依旧的房子已经成为诸多日本可怕的虫子如蜈蚣的隐藏栖息地。但他也列举了拥有鬼屋的一些积极方面：“你可以在充分利用旧结构的同时，发掘其中的趣味，并根据自己的风格定制（房屋）。”